连云港建筑工程房产律师

       一问：房子是否“解押”

    《五环双厦出售抵押房》一文中，五环双厦出售已经向银行抵押的房产。记者了解到，这种情况在市场上并不是个例。西宁市房产管理局市场管理处处长陈焰介绍：“西宁市的房产开发商资金都不是很强，这就需要融资。由于开发商大多依靠银行贷款进行项目开发，用来担保抵押的标的物就是建设项目，开发商边建房边将商品房预售出去，以收进的购房款偿还银行贷款，这样操作能够加快开发资金的周转速度，解决开发商自有资金不足的难题。”

    但并不能说抵押的房子就可以买卖。陈焰说，开发商售出抵押房，应根据法律规定，在出售给购房者前通知抵押权人(多为银行)，在银行同意将房子“解押”(解除抵押关系)后，还要到房管局登记备案，获得预售许可证。另外，开发商还须明确告诉购房者，这是一套抵押的房子。

    二改：逐字逐句地看合同，先签合同，再下订金

    现在，一般市民在购房时都是先交钱，再签合同。陈焰认为，“这种习惯应该改变。按照正常的程序，应该是先签合同，再下订金。现实中很多人经不起商家的宣传，第一时间就把钱交了，之后又追悔莫及。”

    据了解，许多楼盘在出售时为了多成交，销售人员都让消费者先放下上万元的订金。市民刘先生告诉记者：“我在许多楼盘都遇到过这样的情况，最多的要5万，最少的要1万，如果到时候反悔不买，订金也不退给我。”对此，陈处长建议，因为目前没有这方面的规定，所以消费者在没有作决定前最好不要随便付大额订金，以免引发纠纷。

    “分析近年来的房产纠纷，很多原因是因为消费者没有认真看合同。”陈焰说，“很多人合同意识差，甚至有空白合同也敢签。应当提醒消费者：合同必须逐字逐句地看，以免以后发生纠纷。”

    三防：仔细看是否有预售许可证，跟房产商“网签”合同，

    怎样辨别房产商的出售行为合不合法？怎样避免买到已经出售的房子？

    “鉴别的方法很简单。”陈焰回答，首先，在买房时要仔细看你所买的房子是不是具有预售许可证，“必须注意每栋楼的楼号和预售许可证的原件，因为每栋楼都会有一个预售许可证，要看清开发商是不是用其他楼的许可证冒充。”陈焰一再强调这一点。最重要的就是要跟房产商网上签合同，在合法程序下，在买售双方对购买意向达成一致时，销售人员会跟消费者在网上签约，签出合同，如果网上签不出，该房产就很可能有问题。“关键就是一定要‘网签’合同，开发商自己制作的合同是不被房管部门认可的。”陈焰再次强调。

    最后一点就是签完合同后购房者必须及时去房产交易管理所备案，最好在购房后30日内进行备案。

    记者了解到，消费者登录西宁市房产管理局的官方网站也可以查询到所购买房子出售等情况：登录西宁市房产管理局网站后，点击网上售房系统，在系统页面内点击信息公示，再点击楼盘信息查询，输入相关信息后，房子的预订、售出情况都一目了然。