连云港建筑工程房产律师

     　　福建邵武市法院日前审结一起房地产买卖合同纠纷案件，邵武市地税局在未经地方政府国有资产管理部门和上级机关审批同意情况下，转让国家划拨用地土地使用权及该用地上的房产，该合同无效，地税局向购房人返还购房款并赔偿损失。

　　1998年11月30日，邵武市地税局与严女士签订房产买卖合同，地税局将坐落于市内税务局办税大楼底层东起第9间店面以26万元价格出售给严女士。其后，严女士支付购房款23万元，地税局交付房产。

　　由于地税局所售房产系国家机关使用的国有资产，建设用地又属国有划拨地，而在签订买卖合同前，地税局未报地方政府国有资产管理部门和上级机关审批同意，严女士在向当地房地产登记部门申请办理转让登记时遭拒绝，一直未办到房产证。

　　2006年12月，福建南平市地税局就邵武市地税局违规、违法处置房产行为发出催促通知，要求尽快采取措施收回房产。

　　今年1月，邵武市地税局向法院提起诉讼，请求法院确认该房产买卖行为无效，要求严女士返还所购买店面，地税局将退还已收房款。

　　法院经审理指出，本案买卖合同的标的物为行政划拨国有用地上所建房产，根据我国《城市房地产管理法》规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“划拨土地使用权经有关政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金后，方可转让。”

　　法院认为，本案中，地税局在未经当地人民政府审批并办理土地使用权出让手续的情况下，转让国家行政划拨土地使用权，违反法律法规强制性规定，该房地产买卖合同无效。

　　日前，在邵武市法院主持下，地税局与严女士达成调解协议，地税局退还已收购房款，严女士退还所购店面；因地税局的行为导致合同无效，造成严女士损失，地税局自愿赔偿该房产增值的市场差价、搬迁费、装修费等一切损失共计25万元。

新华网